פסק-דין בתיק ת"א 7612/05

1.         ביום 17.9.03 נכרת בין הצדדים הסכם מכר בגדרו מכר הנתבע לתובעים מחצית מבית דו-משפחתי הנמצא ברחוב האתרוג 6א', בית שמש. התובעים טוענים כי לאחר שהם נכנסו להתגורר בבית אותו רכשו מהנתבע, התברר להם כי בבית יש ליקויי בניה רבים. לטענתם, הם פנו לנתבע בבקשה כי יתקן את הליקויים, אך הנתבע לא נענה לפניותיהם. מכאן התביעה אותה הגישו התובעים בתיק זה, בה הם עותרים לכך שבית המשפט יחייב את הנתבע לפצות אותם על הנזקים הנובעים מליקויי הבניה.

2.         דומה, כי אין מחלוקת בין הצדדים על היקף הליקויים הקיימים בבית. התובעים צירפו לכתב התביעה אותו הגישו חוות דעת של מומחה מטעמם, ובמסגרת בירור התביעה מינה בית המשפט מומחה מטעמו. המומחה אותו מינה בית המשפט, מר איל שנהב, הביע דעתו, כי בבית יש ליקויים, אותם פירט בחוות דעתו, וכי עלות תיקון הליקויים, כולל פיקוח הנדסי, עומדת על סך של 49,775 ש"ח, לפי מדד חודש ינואר 2008.

3.         המחלוקת בין הצדדים אינה מתמקדת, אם כן, בשאלת קיומם של ליקויי בניה ועלות תיקונם, אלא בשאלה האם הנתבע אחראי לתקן ליקויים אלה. במסגרת מחלוקת זו עלו מספר שאלות ובהן: מי בנה את הבית אותו רכשו התובעים מהנתבע? מה הייתה מהות ההסכם שנכרת בין הצדדים? מה הדין החל על מערכת היחסים שבין הצדדים? האם הסכם המכר כלל נספח אשר הגדיר את היקף אחריותו של הנתבע לליקויי בניה? מה היקף אחריותו של הנתבע לליקויי הבניה הקיימים בבית?

4.         עיון בכתב התביעה אותו הגישו התובעים נגד הנתבע מעלה, כי מדובר בתביעה "שיגרתית" של רוכש דירה נגד קבלן, אשר הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 חלות עליה. בכתב התביעה נטען, בין היתר, כי "בעת המשא ומתן אשר קדם לחתימת ההסכם הציג הנתבע לתובעים את עצמו כיזם וכקבלן, הרוכש מגרשים, בונה עליהם בתים ומוכרם. כמו כן הבהיר הנתבע לצדדים כי הבית אותו הם עומדים לרכוש ממנו, נבנה על פי כל תקן, באיכות טובה ובחומרים סוג א'" (סעיף 2 לכתב התביעה). מכתב התביעה מתקבל הרושם, כי הנתבע בנה את הבית מן המסד ועד לטפחות, וכי הוא אחראי לכל ליקויי הבניה המצויים בו. התובעים הבהירו בכתב התביעה, כי "תביעת התובעים הינה תביעה המתבססת על חיובו של קבלן מוכר דירה עפ"י חוק מכר דירות ובין השאר על עילות חוזיות ו/או לרבות עילות נזקיות" (סעיף 12.4 (א) לכתב התביעה).

5.         בכתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבע נטען, כי "בניגוד לנטען על ידי התובעים ולמצג השווא אותו הם מנסים ליצור, הבית נשוא התביעה כלל לא נקנה מ"קבלן" כפי שהתובעים טוענים... הבית נשוא התביעה כלל לא נבנה על ידי הנתבע והיה קיים טרם רכישתו על ידי הנתבע. התובעים ידעו זאת היטב טרם הרכישה ובחרו לקנות את הבית על אף מידע זה" (סעיפים 2-3 לכתב ההגנה). הנתבע הוסיף וטען בכתב ההגנה שהגיש, כי "הצדדים ביקשו מפורשות שלא להחיל על ההסכם את חוק המכר וכל נסיון ליצור בכתב התביעה מצג שונה דינו להידחות מכל וכל. למעלה מכך, חתמו התובעים על נספח להסכם נשוא התביעה, במסגרתו הסכימו הצדדים מפורשות כי חוק המכר לא חל על הבית עצמו ואחריותו של הנתבע לבית תהיה אחריות רגילה של מוכר דירה משומשת" (סעיף 6 לכתב ההגנה).

6.         לא למותר לציין, כי בפתח ישיבת קדם המשפט הראשונה שהתקיימה בתיק זה אמר ב"כ התובעים: "אנחנו טוענים שהנתבע הוא זה שבנה את הבית. הוא קנה את המגרש ובנה עליו את הבית". כך או כך, מצב הדברים כיום הוא, שבין הצדדים לא קיימת עוד מחלוקת על כך שהנתבע לא בנה את הבית מן המסד. מוסכם על הצדדים, כי המגרש עליו נבנה הבית היה שייך בתחילה לבני הזוג סויניוב, אשר החלו לבנות את הבית. ככל הידוע בשל קשיים כלכליים אליהם נקלעו בני הזוג, לא עלה בידם לסיים את בנייתו של הבית, וביום 15.5.03, הם מכרו אותו, כפי מצבו, לנתבע, העוסק מעת לעת ביזמות נדל"ן. ביום 17.9.03, היינו כארבעה חודשים לאחר שרכש את הבית מבני הזוג סויניוב, מכר אותו הנתבע לתובעים.

7.         כשם שבין הצדדים לא קיימת היום מחלוקת על כך שהנתבע לא בנה את הבית מן המסד, כך גם לא קיימת בין הצדדים מחלוקת על כך שבמסגרת עסקת המכר שנכרתה בין הצדדים, הוסכם כי הנתבע ישלים את עבודות הבניה שהיו עוד דרושות, וזאת על פי רשימת עבודות שערכו הצדדים, ואשר הוגשה כמוצג וסומנה נ/4.

8.         המחלוקת בין הצדדים, ככל שמדובר בשאלה "מי בנה את הבית אותו רכשו התובעים מהנתבע?" מתמקדת בשאלה, האם הבית נבנה בשלושה שלבים, או בשניים. התובעים טוענים כי הבית נבנה בשלושה שלבים, באופן הבא:

בשלב הראשון, נבנה הבית על ידי בני הזוג סויניוב אשר הספיקו לבנות רק את "השלד".

השלב השני התרחש, לטענת התובעים, לאחר שהנתבע רכש את "השלד" מבני הזוג סויניוב, ועוד בטרם פגש בתובעים. לטענת התובעים, בשלב זה ביצע הנתבע עבודות בניה משמעותיות, ואולם לא הספיק לסיים את בנייתו של הבית.

השלב השלישי התרחש לאחר שהצדדים התקשרו בעסקת המכר, ובמהלך שלב זה ביצע הנתבע את העבודות עליהן הוסכם ברשימה נ/4.

9.         הנתבע טוען, מנגד, כי הבית נבנה בשני שלבים בלבד. בישיבה שהתקיימה ביום 13.10.09 אמר הנתבע: "לשאלת בית המשפט, אני עומד על כך שלא עשיתי שום עבודה מאז שרכשתי את הנכס מבני הזוג ציונוב ועד למועד שבו מכרתי לתובעים את הנכס" (עמוד 30).

10.        מסיכומי התובעים עולה, לכאורה, כי לטענתם הנתבע אחראי לליקויי הבניה הקיימים בעבודות שבוצעו במהלך כל שלושת השלבים, וזאת בשל היותו של הנתבע בגדר "קבלן" אשר הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 חלות עליו.

11.        הנתבע טוען מנגד, כי התובעים רכשו ממנו את הבית בעסקה שמהותה היא "רכישת דירת יד שניה", היינו עסקת מכר שנערכת בין אדם לאדם, ולא בעסקה שנערכת בין קבלן הבונה בית לבין אדם הרוכש את הבית ממנו לראשונה. הנתבע מדגיש, כי במקרה שלפנינו שאלת טיב היחסים בין הצדדים והיקף האחריות של הנתבע כלפי התובעים מוצאת את ביטויה הברור והחד משמעי בהסכם המכר שנכרת בין הצדדים, ובתוספת להסכם המכר.

12.        ככל שמדובר בהסכם המכר עצמו, מפנה הנתבע להוראת סעיף 7 להסכם בו נאמר, כי "המוכר לא יהיה אחראי בשום אופן לכל שינוי או תוספת אם יבוצעו בבית ושיחרגו מתוכנית קיימת. (נספח א' להסכם).

            בנוסף מפנה הנתבע להוראת סעיף 14(ב) להסכם, ואשר בו נאמר: "הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הבית, וכי מצאה במצב טוב, תקין ומתאים למגוריו ולמטרותיו והוא מוותר בזה על כל טענה, ו/או מום בקשר לבית, בכפוף להצהרת המוכר בסעיף א' לעיל".

            הנה כי כן, לטענת הנתבע, בין הצדדים הוסכם כי התובעים ירכשו ממנו את הבית, כפי מצבו, היינו AS IS , וראיה לכך ניתן למצוא בעובדה, שהם הצהירו כי ראו את הבית ומצאו אותו במצב טוב, תקין ומתאים למגוריהם ומטרותיהם, וכי בכפוף להצהרת הנתבע בדבר העדר מום או פגם נסתר (סעיף 14(א) להסכם) הם מוותרים על כל טענה בדבר פגם ו/או מום בקשר לבית.

13.        לטענת הנתבע, בצד ההסכם שנכרת בין הצדדים ואשר בו נכללו דברים אלה, הוא עמד על כך שבין הצדדים ייערך נספח להסכם המכר, אשר יגדיר בצורה ברורה את טיב היחסים בין הצדדים ומהותם, ואת היקף האחריות של הנתבע לליקויי בניה שיתגלו בבית. לטענת הנתבע, הצורך בהוספתו של נספח זה התעורר אצלו בעקבות עסקה קודמת בה היה מעורב, ואשר בגדרה הוא חויב בתשלומים לרוכשים באותה עסקה.

14.        הנתבע הגיש כראיה מטעמו את הנספח להסכם, והוא סומן נ/3. וכך נכתב במסמך זה: